A quién ayudamos
La propiedad en EE. UU. suele ser donde empieza este impuesto.
Para la mayoría de las familias internacionales, una casa en Miami o un apartamento en Nueva York es su primer y mayor activo en EE. UU. También es la exposición al impuesto sucesorio más clara que existe: los bienes raíces están, sin discusión, ubicados en EE. UU., no se pueden mover, y son lo más difícil de vender con rapidez cuando llega una factura pagadera en efectivo. Si usted posee una propiedad en EE. UU., o está por hacerlo, esta página es para usted.
La respuesta corta
Los bienes raíces en EE. UU. de una persona no residente se consideran ubicados en EE. UU. en su totalidad, desde el día del cierre, y tributan a tasas de hasta el 40 % por encima de una exención de $60,000. El valor que se cuenta es el de mercado a la fecha del fallecimiento, no lo que usted pagó. La factura se paga en efectivo, por lo general dentro de nueve meses, y los herederos normalmente deben completar el proceso sucesorio (probate) en EE. UU. antes de poder vender o transferir la propiedad. Una LLC de un solo miembro por lo general no cambia nada de esto, porque se ignora para efectos del impuesto sucesorio.
El disparador silencioso
La exposición se activa en el cierre, y nadie lo menciona.
El día en que usted toma la titularidad, el valor de mercado completo de la propiedad pasa a formar parte de su patrimonio ubicado en EE. UU., medido contra una exención de 60.000 dólares. Nada en la carpeta del cierre lo dice. La exposición luego crece en silencio, año tras año, a medida que la propiedad se revaloriza. La mayoría de los propietarios se enteran solo cuando fallece un familiar y el patrimonio se topa por primera vez con el Formulario 706-NA.
Un mito frecuente
Tenerla en una LLC no hace que desaparezca.
A muchas familias les dicen que una LLC resuelve el problema. Por lo general no es así. Para el impuesto sucesorio de EE. UU., una LLC de un solo miembro se ignora y la propiedad se trata como de titularidad directa, e incluso una participación en una LLC estadounidense se considera, por lo general, ubicada en EE. UU. La estructura que sí puede cambiar la ubicación, una sociedad tenedora no estadounidense, tiene sus propios costos de impuesto sobre la renta y de declaración, y rara vez conviene para una vivienda familiar. La respuesta honesta es que la estructura de titularidad importa, pero no de la manera que sugirió el agente del cierre, y debería decidirse con un abogado antes de comprar.
Por qué los bienes raíces son el caso más difícil
No se puede transferir una habitación al fisco.
El impuesto sucesorio de EE. UU. se paga en efectivo, por lo general dentro de nueve meses. Una cartera se vende en una tarde; un edificio no. Bajo un plazo, los albaceas ponen la propiedad en el mercado que exista ese año, muchas veces por debajo de su valor, a veces ante un comprador que sabe que la familia no tiene opción. La familia puede perder la casa dos veces: una por la venta forzada y otra por el impuesto que la venta buscaba pagar. La liquidez lo es todo, y es justo lo que a los bienes raíces les falta.
Si alguno de estos es usted
Distintas razones para tener, la misma exposición.
- 01Una casa de vacaciones o segunda residencia, y los meses del año que la acompañan.
- 02Una propiedad de inversión, o una cartera de ellas, por el rendimiento y por los dólares.
- 03Una vivienda comprada para que un hijo o una hija estudie y viva en EE. UU.
- 04Un punto de aterrizaje para una mudanza que quizá haga más adelante, o quizá no.
- 05Simple diversificación: activos reales en EE. UU., en la moneda en la que más confía.
Cada uno de estos está ubicado en EE. UU. en su totalidad, y se cuenta igual contra los mismos 60.000 dólares.
Qué hacemos al respecto
Medirla primero, y luego lograr que la propiedad nunca sea lo que paga.
Empezamos por la cifra: su exposición estimada, y si la posición de tratado de su país la modifica. Después dimensionamos y colocamos un seguro de vida estadounidense para que el impuesto se pague con el beneficio del seguro, en efectivo, a tiempo, y la propiedad permanezca en la familia. Donde convenga ajustar la titularidad, coordinamos al abogado transfronterizo que lo hace. Un solo plan, un solo punto de contacto, la propiedad protegida en lugar de vendida.
Le mostramos la cifra real, no una alarmante.
Si un tratado, su forma de titularidad o el tamaño de la propiedad hacen que la exposición sea pequeña, se lo diremos con claridad. Preferimos decirle que hay poco que hacer antes que venderle algo que no necesita. Lo importante es que usted decida con la cifra real delante, y no con una sorpresa que su familia herede después.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan los propietarios.
- ¿Qué ocurre cuando fallece un propietario extranjero de un inmueble en EE. UU.?
- El patrimonio debe declarar la propiedad ante el IRS en el Formulario 706-NA y pagar el impuesto, por lo general dentro de nueve meses y en efectivo. Los herederos además suelen tener que completar el proceso sucesorio en EE. UU. antes de poder vender o transferir el inmueble, lo que añade meses y deja constancia pública.
- ¿Tener la propiedad en una LLC evita el impuesto sucesorio?
- Por lo general, no. Una LLC de un solo miembro se ignora para efectos del impuesto sucesorio, así que la propiedad se trata como de titularidad directa, y una participación en una LLC estadounidense se considera, en general, ubicada en EE. UU. Las estructuras que sí pueden cambiarlo tienen sus propios costos de impuesto sobre la renta y de declaración, y rara vez convienen para una vivienda familiar.
- ¿Una hipoteca sobre la propiedad reduce el impuesto?
- Puede reducirlo, pero la respuesta depende del tipo de préstamo. Una hipoteca sin recurso por lo general reduce el valor gravable de la propiedad, mientras que un préstamo con recurso suele ser deducible solo en proporción a su patrimonio mundial. Es una pregunta para un abogado transfronterizo, y conviene hacerla antes de financiar una compra, no después.
- ¿Mis herederos pueden simplemente vender la propiedad para pagar el impuesto?
- Muchas veces tienen que hacerlo, y ahí está justamente el problema. Un inmueble no se vende en una tarde, el plazo es fijo y normalmente hay que completar antes el proceso sucesorio. Las familias suelen vender en el mercado que exista ese año, por debajo de su valor, ante un comprador que sabe que no tienen alternativa.
- Paso los inviernos en Florida. ¿Eso me hace residente de EE. UU. para este impuesto?
- Por sí solo no, y no por conteo de días. La residencia para el impuesto sucesorio es el domicilio: presencia física más intención de permanecer indefinidamente. Los inviernos en una casa propia, la licencia de conducir de Florida, el club local y los hijos en un colegio de ahí son factores que un examinador pesa en conjunto. El riesgo corre al revés de lo que espera la mayoría de los propietarios: si concluyen que usted estaba domiciliado en EE. UU., el impuesto alcanza su patrimonio mundial, no solo la propiedad estadounidense.
La exposición se decide en la mesa de cierre, y a casi nadie se lo dicen.
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