Compró un departamento en Miami. Esto es lo que pagarían sus herederos
Comprar casa en Miami: sus herederos pagarían $332,800 de impuesto sucesorio sobre $1,000,000, en efectivo, a los nueve meses del fallecimiento.
El dinero sale de una cuenta en Bogotá o en Ciudad de México. La escritura se firma ante un notario público de Florida, que no es un notario en el sentido latinoamericano sino un fedatario de firmas, y queda inscrita en el registro de Miami-Dade a nombre de una persona física.
Nadie en esa mesa tiene una razón profesional para mencionar qué pasa si el comprador se muere.
Colombia aporta el 23% de las ventas de obra nueva a compradores globales en Miami. México, el 20%. Y el 51% de los compradores internacionales del sur de Florida paga al contado, sin hipoteca y sin un banco que pregunte nada.
Sobre un departamento de $1,000,000 a nombre de un no residente, el impuesto federal sucesorio (estate tax) es de $332,800 y vence nueve meses después del fallecimiento. En efectivo.
La aritmética es corta. La Tabla A de las instrucciones del Formulario 706 fija el impuesto tentativo sobre $1,000,000 en $345,800. Contra eso, un no residente y no ciudadano acredita $13,000. No los $15,000,000 de exención que ampara a un ciudadano estadounidense en 2026.
El 18% que usted nunca va a pagar
Casi todos los artículos sobre este tema, incluidos varios escritos por estudios de Miami, dicen que la tarifa va del 18% al 40%. Para un no residente eso es falso en la práctica.
La exención de $60,000 no llega como deducción. Llega como un crédito de $13,000. Y $13,000 es exactamente lo que la Tabla A cobra sobre $60,000, de modo que el crédito consume íntegramente los tramos del 18%, 20%, 22% y 24% antes de que aparezca el primer dólar de impuesto real. El primer dólar gravable por encima de $60,000 tributa al 26%.
No hay rampa de entrada. Se empieza a mitad de la escalera.
Después está el otro dato incómodo. Quince países tienen tratado sucesorio con Estados Unidos: Australia, Austria, Canadá, Dinamarca, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Irlanda, Italia, Japón, Países Bajos, Sudáfrica, Suiza y Reino Unido. Ninguno está en América Latina. Los seis países que más compran obra nueva en Miami quedan todos fuera de la lista.
El heredero no paga. Paga quien tenga las llaves
Paga la sucesión, antes de repartir. Suena a distinción de manual hasta que uno lee cómo define el IRS a quién le toca presentar la declaración.
La sección 2203 del Código de Impuestos Internos dispone que, si no hay albacea designado, calificado y actuando dentro de Estados Unidos, "toda persona en posesión efectiva o constructiva de cualquier bien del causante se considera albacea y debe presentar la declaración".
La hija que guarda las llaves. El administrador que cobra el alquiler y descuenta su comisión. Ninguno de los dos firmó nada.
Del otro lado corre el gravamen. La sección 6324(a)(1) grava el patrimonio bruto durante diez años contados desde el fallecimiento, y la 6324(a)(2) hace personalmente responsable a quien reciba o tenga el bien, hasta el valor que tenía el día de la muerte. Esa es la razón por la que el banco se pone rígido y la aseguradora de título pide papeles: la responsabilidad les llega a ellos.
El sucesorio de Bogotá no mueve la escritura de Miami
La sección 734.102 de los Estatutos de Florida obliga a abrir una administración ancilar (ancillary administration), un segundo proceso sucesorio además del de su país, cuando "un no residente de este estado muere dejando bienes en este estado".
En Miami-Dade eso significa el circuito judicial 11, el más cargado del estado, con formularios propios y presentación electrónica. Los abogados del foro estiman de seis a doce meses cuando nadie discute nada, y dieciocho o más cuando alguien discute.
Hay un piso que no se comprime. El aviso a acreedores se publica dentro de los diez días siguientes a la emisión de las cartas de administración y abre una ventana de reclamos de tres meses (sección 733.702). Ese trimestre corre aunque no exista un solo acreedor.
Desde el 1 de julio de 2026, y solo para fallecimientos ocurridos en esa fecha o después, la administración sumaria cubre patrimonios de hasta $150,000, el doble del umbral anterior, por el capítulo 2026-57 de las Leyes de Florida. El precio mediano que paga un comprador extranjero de vivienda en Estados Unidos es $494,400. No alcanza, y por bastante.
De esa misma ley sí sirve algo. El nuevo artículo 733.6125 permite al representante personal demandar, con costas y honorarios, a la institución que se niegue a reconocer unas cartas válidas. Si alguna vez le dijeron que el banco de Miami no puede hablar con usted, ahora hay a quién demandar.
Sí se puede vender antes de que la sucesión termine
Aquí es donde más se equivoca el consejo informal, incluido el de gente que cobra por darlo.
El estatuto es explícito: el representante personal ancilar puede "vender, arrendar o hipotecar bienes locales" y "obtener fondos destinados al pago de deudas, reclamos y legados" (sección 734.102(7)). Vender el departamento es, en los hechos, la manera habitual de conseguir el dinero del mes nueve.
La venta no espera al cierre del expediente. Espera a las cartas.
Y si el testamento otorga un poder expreso o general de venta, la sección 733.613(2) permite vender "sin autorización ni confirmación del tribunal". Sin ese poder, la 733.613(1) es tajante: ningún título se transmite hasta que el tribunal autorice o confirme la venta. Un párrafo bien redactado en el testamento vale meses de calendario y cuesta lo que cuesta redactar un párrafo.
Queda un tercero en la mesa. La aseguradora de título suele pedir evidencia de que el gravamen de la sección 6324 quedó atendido, y sin esa evidencia no hay cierre por más cartas que tenga el representante personal.
El certificado que tarda de 12 a 18 meses, y cómo no necesitarlo
Cuando una institución estadounidense se topa con un titular fallecido no residente, pide el Certificado de Transferencia (Transfer Certificate, conocido en la práctica como Formulario 5173): el documento con el que el IRS libera cada activo del gravamen sucesorio. Sin él, la institución asume responsabilidad propia.
El IRS publica su tiempo de emisión para el patrimonio de un no residente y no ciudadano cuando no hubo que presentar el 706-NA: de doce a dieciocho meses desde que recibe la documentación completa. Para el patrimonio de un ciudadano estadounidense que vivía fuera, seis a nueve. El IRS no explica la diferencia.
En esa misma página está la salida, y casi nadie la lee: no se requiere certificado de transferencia para los bienes administrados por un albacea o administrador designado, calificado y actuando dentro de Estados Unidos.
Léalo otra vez. La sucesión de Florida que la familia intenta evitar es exactamente lo que borra la espera del IRS sobre el departamento.
La cuenta de inversión del causante es otra historia. Ahí el certificado sigue haciendo falta.
La prórroga del Formulario 4768 no compra tiempo para pagar
Aquí se confía casi todo el mundo, incluidos asesores serios.
La Parte II concede una prórroga automática de seis meses para presentar. No hay que explicar nada y el IRS solo contesta si la rechaza. La Parte III es otra cosa: una solicitud discrecional bajo la sección 6161 para diferir el pago, no mayor a doce meses por vez, que exige demostrar por escrito que pagar resulta "imposible o impracticable" y que puede requerir fianza.
Las instrucciones lo dicen en una línea: una prórroga para presentar no prorroga el plazo para pagar. Los intereses corren desde el vencimiento original de todas maneras, y la solicitud presentada después de esa fecha "generalmente no será considerada". La familia que se entera en el mes diez ya llegó tarde a la única puerta que le quedaba.
El reglamento 20.6161-1(a) describe, sin proponérselo, este caso exacto: activos líquidos "ubicados en varias jurisdicciones y no sujetos de inmediato al control del albacea".
El pago en cuotas de la sección 6166 tampoco sirve. Está pensado para participaciones en empresas de propiedad cerrada. Un departamento de vacaciones no es una empresa.
La otra cuenta: $401 de tasa judicial y $30,000 de honorarios
| Concepto (departamento de $1,000,000) | Monto |
|---|---|
| Impuesto federal sucesorio | $332,800 |
| Tasa de apertura ancilar, Miami-Dade | $401 |
| Tasa de inventario | $85 |
| Publicación del aviso a acreedores | $150 a $250 |
| Honorarios ordinarios de abogado, escala 733.6171(3) | $30,000 |
| Servicios extraordinarios, preparación del 706-NA (0.5%) | $5,000 |
| Servicios extraordinarios por la venta del inmueble, 733.6171(4)(f) | adicional, sin monto tabulado |
| Compensación del representante personal, 733.617(2) | $30,000 |
| Tasación y contador | $800 a $5,700 o más |
A escala completa eso consume cerca del 40% del valor del departamento. Con honorarios negociados y con el representante personal renunciando a su compensación, cosa habitual cuando el representante es un hijo, baja a alrededor del 35%.
Esa escala no es obligatoria, y conviene saberlo antes de la primera reunión, no después. La sección 733.6171(2)(b) obliga al abogado a entregar un aviso escrito, firmado por el representante personal, donde conste que "no existe un honorario legal obligatorio para la administración de sucesiones" y que el honorario "está sujeto a negociación". Un estudio de Miami publica la administración formal desde $8,500 fijos. La diferencia entre ese número y los $30,000 de la escala legal es una conversación de quince minutos que la mayoría de las familias no tiene.
Los ejemplos suponen el caso más simple: sin tratado, sin deuda deducible, sin otros bienes en Estados Unidos y con el inmueble a nombre de una persona física. Cifras verificadas en agosto de 2026 contra las instrucciones revisadas a septiembre de 2025.
La hipoteca no resta lo que usted supone
El dueño de un departamento de $1,000,000 con $600,000 de hipoteca da por hecho que el patrimonio gravable son $400,000. Solo la deuda sin recurso (nonrecourse) se deduce completa.
La deuda con recurso se prorratea según la relación entre sus bienes estadounidenses y su patrimonio mundial, así que un patrimonio global de $10,000,000 con un departamento de $1,000,000 deduce una décima parte: $60,000 de los $600,000. Sección 2106(a)(1) y reglamento 20.2053-7.
Si venden para pagar, entra FIRPTA
FIRPTA se activa con la venta, el sucesorio con la muerte, y los dos pueden caer sobre el mismo departamento en el mismo año.
El comprador retiene el 15% del precio bruto, no de la ganancia, y lo entera con el Formulario 8288 dentro de los veinte días siguientes a la transferencia. En una venta de $1,000,000 son $150,000 que salen del cierre.
Casi nunca corresponden. La sección 1014 ajusta la base del inmueble a su valor de mercado a la fecha del fallecimiento, así que una venta poco posterior a la muerte deja poca ganancia o ninguna, y la retención se acredita después en el Formulario 1040-NR. Mientras tanto el dinero está en el Tesoro y no en la cuenta que debe pagar el 706-NA.
La manera de no prestarle $150,000 al Tesoro es el Formulario 8288-B, el certificado de retención reducida, que el IRS normalmente resuelve en unos noventa días. Noventa días que hay que tener antes del cierre, no después.
Dos amigos falsos: el homestead y la LLC
En Florida se llaman homestead varias cosas distintas y ninguna ayuda aquí. La protección constitucional contra ejecución (artículo X, sección 4(a)(1)) ampara bienes "de una persona física" y queda "limitada a la residencia del propietario o de su familia": una LLC no es persona física, y un departamento usado tres semanas al año no es la residencia de nadie.
La exención de valor catastral de la sección 196.031 exige residencia permanente de buena fe al 1 de enero. Una es derecho de acreedores, la otra es impuesto predial de Florida, y el sucesorio es federal. Efecto de cualquiera de las dos sobre el impuesto federal sucesorio: cero.
La LLC de un solo miembro tampoco bloquea. Para el IRS es una entidad transparente (disregarded entity) y el inmueble se considera de propiedad directa del no residente. Hay autoridad en contra, pero Pierre v. Commissioner, 133 T.C. 2 (2009), resolvió valuación para impuesto sobre donaciones, no situs sucesorio, y nadie ha extendido ese criterio al impuesto sucesorio.
La corporación estadounidense tampoco sirve, porque sus acciones son a su vez bienes situados en Estados Unidos. Una bloqueadora extranjera sí bloquea el impuesto sucesorio, e importa a cambio el 21% de impuesto corporativo federal, el estatal, FIRPTA en la disposición y hasta 30% sobre utilidades de sucursal.
Y está el detalle que las arruina todas: el uso personal. Que el dueño ocupe el inmueble de la estructura puede tratarse como dividendo gravable (G.D. Parker, Inc., T.C. Memo. 2012-327), de manera que sostener el esquema a veces obliga a pagarse renta a uno mismo. El fideicomiso irrevocable tiene el mismo problema por otra vía: si el otorgante sigue usando la propiedad, la sección 2036 la devuelve al patrimonio gravable.
Toda estructura que de verdad funciona pelea contra el motivo por el que usted compró el departamento.
El problema no es el 35%. Es el mes nueve
Ponga las piezas en el calendario. Fallecimiento. Dos o tres meses de partidas, apostillas y traducciones. La petición ancilar. Las cartas. La publicación y los tres meses de reclamos. Y en el mes nueve vencen a la vez la declaración y el dinero, con los beneficiarios en otro país y en otra moneda, sobre un activo que no se vende rápido sin castigar el precio.
Eso no es un problema fiscal. Es un problema de liquidez con fecha.
Las instrucciones del Formulario 706-NA lo resuelven en una frase, en el apartado donde el IRS explica dónde se consideran ubicados los bienes: "Proceeds of insurance policies on the decedent's life are property located outside the United States". El beneficio por fallecimiento de un seguro sobre la vida del causante no residente no entra en el patrimonio gravable estadounidense, y paga en efectivo.
Nuestra práctica se limita a eso, seguro de vida. Las estructuras y el 706-NA los maneja su abogado con su contador. Nosotros ponemos los números sobre la mesa y usted decide.
El IRS no acepta metros cuadrados. Acepta transferencia electrónica el mismo día, o un cheque a nombre de United States Treasury que viaja con la declaración a Florence, Kentucky. Ese sobre sale en el mes nueve, haya o no comprador para el departamento.
Este artículo es información general con fines educativos. No constituye asesoría legal, fiscal ni contable, ni una oferta de productos o servicios. Cada situación depende de hechos particulares: consulte a su abogado y a su contador antes de tomar decisiones.
Un solo equipo, el problema completo
Que sea complejo no es el problema. Que quede sin atender, sí.
Todo lo anterior es información general. Su respuesta depende de su país, de cómo esté la titularidad y de hechos que un profesional debe confirmar. Nosotros medimos la exposición, colocamos el seguro de vida que la financia y coordinamos a los abogados, contadores y fiduciarios con licencia que completan el plan, de modo que un solo equipo responde por el resultado.
