La LLC que le recomendaron contesta otra pregunta
Para el impuesto sucesorio estadounidense, una LLC de un solo miembro generalmente se ignora, y no hay caso ni resolución publicada que lo decida. Qué estructuras sí funcionan y qué cuesta cada una.
Casi todas las familias latinoamericanas que compran en Estados Unidos escuchan el mismo consejo: métalo en una LLC. Suele venir del abogado inmobiliario o del agente de cierre, y suele ser buen consejo, porque resuelve el problema que había sobre la mesa ese día: limita la responsabilidad y mantiene su nombre fuera del registro del condado.
Lo que casi nunca se dice en esa reunión es que el impuesto federal sucesorio no era la pregunta que se estaba contestando.
Este artículo trata de esa distancia. Está escrito para quien ya tiene la LLC y da por hecho que el tema quedó cerrado, y para quien está por armar una estructura y quiere saber, antes de firmar, qué compra y qué paga.
La parte incómoda va al principio: aquí no hay una respuesta cerrada. Hay una posición dominante, una lógica del reglamento que apunta con claridad, y ni un solo caso resuelto sobre el punto exacto.
Una oración del reglamento cierra el argumento más común
Bajo el régimen que todos conocen como "check-the-box", el reglamento 301.7701-2(c)(2)(i) dispone que una entidad con un solo dueño que no sea corporación "is disregarded as an entity separate from its owner". El dueño se trata, para efectos fiscales federales, como si tuviera el activo directamente.
El contraargumento llega solo: bajo la ley de Delaware la LLC sí es una persona distinta de su miembro, así que el día del fallecimiento habría una participación y no un departamento. La sección 301.7701-1(a)(1) se anticipó:
"Whether an organization is an entity separate from its owners for federal tax purposes is a matter of federal tax law and does not depend on whether the organization is recognized as an entity under local law."
La separación que crea la ley estatal es real; no contesta la pregunta federal. Las excepciones que el reglamento sí reconoce son seis, entre ellas la nómina y el reporte de la sección 6038A. El impuesto sucesorio no está entre ellas.
Si el dueño se trata como titular directo, el inmueble tiene situs estadounidense bajo el reglamento 20.2104-1 y entra a la masa hereditaria por la sección 2103. Con el escudo de $60,000, no con el de $15,000,000.
Nadie ha ganado este caso, y nadie lo ha perdido
Buscamos un caso resuelto, una resolución publicada, una carta de determinación privada o un memorando jurídico del IRS que decidiera si una LLC de un solo miembro bloquea el impuesto sucesorio de un no residente. No encontramos ninguno, en ninguna de las dos direcciones. El tratamiento más detallado de la literatura profesional, el de Thomas Giordano-Lascari y Michael J. A. Karlin, no cita autoridad: asume la exposición y sigue.
Eso no deja la pregunta abierta de par en par. El IRS opera como si esa fuera la respuesta y los especialistas coinciden. Virginia La Torre Jeker lo formula así:
"The IRS view is that since an SMLLC is disregarded for tax purposes, the underlying real estate is considered directly owned by the NRA, making it subject to estate tax upon the death."
Pero quien le asegure que el asunto está resuelto está adelantando una conclusión, hacia el lado que sea. El argumento contrario existe y tiene doble filo: si la clasificación es solo una regla del impuesto sobre la renta, el bien que hay el día de la muerte es la participación, y si la LLC es de Delaware alguien puede sostener que esa participación tiene situs estadounidense aunque todo lo que contenga esté fuera del país.
El caso que siempre se cita, *Pierre v. Commissioner*, 133 T.C. 24 (2009), sostuvo que transferir una participación en una LLC de un solo miembro es transferir la participación y no los activos subyacentes. Fue valuación para el impuesto sobre donaciones, con una donante estadounidense: no hubo no residente, no hubo análisis de situs, y la sección 2104 no aparece. La fundación de ACTEC llama a su extensión a las transferencias por muerte "unresolved".
Tres letras, dos resultados opuestos
Las siglas no le dicen nada al IRS. Se lo dice el lugar de constitución. El reglamento 301.7701-3(b)(1) hace que una entidad estadounidense con un solo dueño se ignore por defecto; el reglamento 301.7701-3(b)(2)(i) hace que una entidad extranjera sea una sociedad por defecto cuando todos sus miembros tienen responsabilidad limitada. Mismas tres letras, defectos contrarios.
De ahí sale el movimiento más contraintuitivo de esta materia: presentar el Formulario 8832 para que la LLC estadounidense tribute como sociedad. La entidad se convierte en asociación, la asociación es "corporation" por la sección 7701(a)(3), y como está constituida bajo la ley de un estado es "domestic" por la sección 7701(a)(4). Sus acciones pasan a ser bienes con situs estadounidense por el texto expreso de la sección 2104(a). La elección hecha para mejorar la posición la deja peor, y no hay tratado sucesorio con ningún país de América Latina que lo remedie.
La sociedad extranjera bloquea por el texto, y ahí empiezan los matices
La sección 2104(a) dice que las acciones de un no residente son bienes situados en Estados Unidos "only if issued by a domestic corporation", y el reglamento 20.2105-1(f) sitúa las de una sociedad que no es estadounidense fuera del país, "regardless of the location of the certificates". No es una interpretación creativa. Es el texto.
Por eso llama la atención cómo escriben los especialistas cuando le hablan a otro especialista. Giordano-Lascari y Karlin no escriben "no hay impuesto sucesorio": escriben "generally thought" y "the conventional wisdom is that there should be no estate tax". El motivo, en una nota al pie, es que los ataques ganados contra sociedades familiares domésticas podrían extenderse a la sociedad extranjera, y "it remains to be seen to what extent such attacks will be forthcoming or successful".
No encontramos ningún caso en el que el IRS haya aplicado esa doctrina a una bloqueadora extranjera de un no residente, ni nada que diga que no pueda hacerlo. Estate of Powell (2017) y Estate of Fields (T.C. Memo. 2024-90, confirmado por el Quinto Circuito el 8 de junio de 2026, con multa del 20%) son casos domésticos.
Sí hay un caso con entidades extranjeras. En *Estate of Swan*, 24 T.C. 829 (1955), un causante que no era ciudadano ni residente había creado dos stiftungs, una suiza y otra de Liechtenstein, y la sucesión sostuvo que eran sociedades extranjeras. El tribunal miró qué hacían: financiaban el cuidado y la educación de los familiares, no tenían actividad empresarial, y el causante conservaba la facultad de modificar los estatutos y de revocarlas.
Swan no dice que las entidades extranjeras se ignoren. Dice dos cosas más pequeñas y más útiles: la etiqueta que le pone el asesor del país de origen no controla, y la facultad retenida de revocar destruye la estructura. Una sociedad con sustancia real, sin poder de revocación, que nunca recibió un inmueble ya comprado, es otro caso.
Lo que se paga a cambio
La bloqueadora cambia impuesto sucesorio por impuesto sobre la renta, y ese canje puede ser excelente. Lo que nunca es, es gratis. Las sociedades pagan 21% por la sección 11(b) y no tienen tasa preferencial de ganancias de capital, contra el 20% de una persona física. Sobre lo que sale de la sociedad extranjera, la sección 884(a) impone un 30% de branch profits tax salvo que lo reduzca un tratado, y ningún país de América Latina llega por esa vía. Y aportar un inmueble ya comprado puede detonar la ganancia ese mismo día, porque la sección 897(e) niega el diferimiento de la sección 351.
El uso personal por un director o funcionario probablemente genere, además, renta imputada a la sociedad si no se paga renta de mercado. La estructura obliga a alguien a cobrarse renta a sí mismo por dormir en su propia recámara.
El renglón que nadie cotiza: la base
La sección 1014(a)(1) fija la base de un bien adquirido de un causante en "the fair market value of the property at the date of the decedent's death", la regla que borra la plusvalía acumulada durante su vida. La sección 1014(b)(9) le pone una condición: que el bien haya estado incluido en la masa hereditaria bruta.
Léalas juntas y el canje aparece completo. El bien que está dentro del patrimonio gravable paga impuesto sucesorio y entrega a los herederos una base nueva a valor de mercado. El que la estructura mantiene fuera no paga ese impuesto y tampoco recibe base nueva. Cynthia Wu: "This can result in larger taxable gains when the real estate is eventually sold, even as the structure successfully avoids U.S. gift and estate tax on its value."
Para una familia que compró hace veinte años y no piensa vender, la bloqueadora convierte una exposición del 40% que ocurre una sola vez en una ganancia latente que se hereda para siempre. Si eso conviene o no es aritmética, y cabe en una hoja de cálculo antes de constituir nada.
El fideicomiso funciona. La fecha decide
El fideicomiso irrevocable dotado antes de comprar es la respuesta más limpia de la literatura y la que menos se ofrece, porque exige algo que a nadie le gusta.
La forma que describen Giordano-Lascari y Karlin: se constituye un fideicomiso irrevocable en el extranjero y se dota con efectivo u otros activos, "but not U.S. real property", con un fiduciario independiente que decide las distribuciones. El fideicomiso compra después el inmueble. Tres condiciones, ninguna negociable: el fideicomitente no retiene derecho a las rentas, no puede revocar ni modificar, y no conserva control sobre los bienes.
La fecha manda por la sección 2104(b), la disposición peor explicada de esta materia: un bien transferido dentro del alcance de las secciones 2035 a 2038 se considera situado en Estados Unidos "if so situated either at the time of the transfer or at the time of the decedent's death".
Dotarlo antes: entra efectivo o activos extranjeros, que para un no residente ni siquiera son donación gravable por la sección 2501(a)(2), y el causante nunca fue titular del inmueble. Dotarlo después: la aportación ya es una donación gravable de inmueble estadounidense, cualquier facultad retenida lo devuelve a la masa hereditaria por las secciones 2036 o 2038, y la sección 2035 alcanza los tres años siguientes a la renuncia.
Hay un costo que se cobra quince años después. Si algún beneficiario es o llega a ser persona estadounidense, la sección 668 impone un recargo por intereses sobre las distribuciones de rentas acumuladas, y la sección 643(i)(1) trata el permitir "the use of any other trust property" a un beneficiario estadounidense como una distribución a valor de mercado. Un hijo con green card que usa el departamento sin pagar renta está recibiendo, para el IRS, una distribución. Se resuelve el problema de los padres y aparece uno de renta para los hijos.
"Entonces la hipoteco"
Es la respuesta más rápida y la más engañosa, porque tiene una parte verdadera.
El reglamento 20.2053-7 distingue: si la sucesión responde por la deuda, el valor íntegro del inmueble entra a la masa hereditaria y la deuda se deduce; si no responde, solo se declara el equity de redención, es decir el inmueble menos la deuda. Y esa deducción viene con dos condiciones. La sección 2106(a)(1) la prorratea según la proporción de bienes estadounidenses sobre el patrimonio mundial. Después llega la sección 2106(b):
"No deduction shall be allowed ... in the case of a nonresident not a citizen of the United States unless the executor includes in the return ... the value at the time of his death of that part of the gross estate of such nonresident not situated in the United States."
Léalo dos veces. Para deducir la hipoteca del departamento de Miami, la sucesión tiene que informarle al IRS el valor de todo el patrimonio del causante que está fuera de Estados Unidos. El campo, la empresa, la cartera en Zúrich. Para una familia cuyo motivo era la discreción, ese es un precio real, y nadie lo menciona al proponer la hipoteca.
Queda la deuda sin recurso, y ahí está *Estate of Fung*, 117 T.C. 247 (2001), confirmado por el Noveno Circuito en 2003. El causante era ciudadano de Hong Kong y no residente. Su participación en un inmueble de California valía $442,500 y estaba gravada por $324,974, y el pagaré decía que los deudores respondían "jointly and severally, directly and primarily". El tribunal incluyó el valor íntegro, no el neto. California impide perseguir al deudor por el saldo insoluto de un crédito de vivienda, y no bastó: el crédito se trata como con recurso siempre que el estado permita elegir entre remedios alternativos.
"La hipoteca en Florida es sin recurso" no es una conclusión. Es una pregunta para el abogado, sobre ese pagaré.
Las seis opciones, lado a lado
Supone que no hay tratado sucesorio, que es la suposición correcta para cualquier país de América Latina.
| Estructura | ¿Bloquea el impuesto sucesorio? | Qué cuesta | Qué rompe |
|---|---|---|---|
| Titularidad personal directa | No. Situs estadounidense (reglamento 20.2104-1). Escudo de $60,000, tasa hasta 40%. | Nada montarla. Exposición completa. | Nada. Es el óptimo de renta: 20%, sin NIIT, con ajuste de base. |
| LLC estadounidense de un solo miembro | No, según la posición dominante. Se ignora por el reglamento 301.7701-2(c)(2)(i). Sin caso ni resolución publicada. | Cuotas anuales y Formulario 5472. Varios estados publican al miembro. | Nada en renta. Protege de responsabilidad civil, y eso lo hace bien. |
| Sociedad estadounidense | No. La sección 2104(a) hace de sus acciones bienes con situs estadounidense. | 21% corporativo, sin tasa de ganancias de capital, doble imposición al distribuir. | La tasa personal del 20%. Sí bloquea el impuesto a las donaciones sobre las acciones. |
| Sociedad extranjera bloqueadora | Sí por el texto: sección 2104(a) y reglamento 20.2105-1(f). Los especialistas escriben "generally thought", no "resuelto". Expuesta a las secciones 2036, 2038 y 2104(b) si el inmueble se compró primero o si la familia lo usa. | 21% corporativo, 30% de branch profits tax, FIRPTA al 15% del precio bruto, renta imputada. | El ajuste de base. La simplicidad. Desarmarla es un evento gravable. |
| Fideicomiso irrevocable dotado antes | Sí, si se dota antes de comprar, con fiduciario independiente y sin derechos ni facultades retenidos. | Honorarios fiduciarios y legales, reportes permanentes. | El control, sin marcha atrás. El ajuste de base. Con beneficiarios estadounidenses, las secciones 668 y 643(i). |
| Hipoteca sobre el inmueble | Solo si es sin recurso, y solo hasta el equity de redención. Con recurso se prorratea (sección 2106(a)(1)). | El crédito. Y la discreción: la sección 2106(b) exige declarar el patrimonio fuera del país. | La suposición estatal. Estate of Fung trató como con recurso un crédito de California. |
Cuándo la estructura sí es la respuesta
Sería deshonesto terminar aquí, porque hay familias para las que la estructura es exactamente lo correcto.
La primera es la del inversionista, no la del dueño de una casa. Cuando el inmueble produce renta, con sustancia empresarial real, nunca se usa personalmente y se piensa vender en lugar de heredar, la sociedad extranjera con una compañía estadounidense debajo es la respuesta convencional desde hace décadas. Karlin llama a esa estructura de dos niveles "perhaps the most common structure for foreign investors investing in U.S. real estate". El ajuste de base no le importa a quien va a vender en vida, y el 21% corporativo contra el 20% personal es poco frente a un 40%.
La segunda es la familia con un activo de base baja que no piensa vender nunca y con disposición real a soltar el control. Las dos condiciones que suelen fallar no son legales, son de comportamiento: hay que soltar de verdad, y hay que decidirlo antes de comprar.
Una tercera aquí no aplica, y explica por qué buena parte del contenido en inglés no le sirve: supone un cliente británico, francés o alemán, donde una sociedad estadounidense funciona precisamente porque el tratado exime sus acciones.
Y hay una advertencia que este artículo no puede contestar por usted. Todo lo anterior es derecho estadounidense. Ser titular de una sociedad extranjera, o fideicomitente o beneficiario de un fideicomiso extranjero, produce consecuencias en su país de residencia que cambian por país y por año, y a veces son peores que el problema original. Esa pregunta es de su asesor local.
Qué revisar esta semana
Recapitulemos. La LLC de un solo miembro se ignora por regla general, así que la posición dominante es que no bloquea nada en materia sucesoria; nadie lo ha decidido en un tribunal, y esa ausencia corta para los dos lados. Elegir tratamiento corporativo empeora la posición. La sociedad extranjera bloquea por el texto y se paga en renta y en la base de los herederos. El fideicomiso dotado antes funciona y se paga en control. La hipoteca sirve poco y se paga en discreción. Ninguna de esas preguntas era la que su abogado inmobiliario tenía enfrente el día del cierre, lo que no es un reproche sino el alcance de su encargo.
Lo concreto es corto y no requiere contratar a nadie. Saque la carpeta de la LLC y busque cuatro datos: dónde está constituida, cuántos miembros tiene hoy, si alguna vez se presentó un Formulario 8832, y en qué fecha se transfirió el inmueble a la entidad respecto de la fecha de compra. Esos cuatro datos deciden en qué renglón de la tabla está usted parado, y leerlos no cuesta honorarios.
Queda una quinta pregunta que no está en la carpeta. Si la estructura no funcionara como se supone, ¿de dónde saldría el dinero para pagar el impuesto a los nueve meses sin vender el departamento? La estructura decide si el impuesto se debe; la liquidez decide si la familia puede pagarlo sin desarmar el patrimonio. Donde la estructura es la correcta hay que construirla, con un abogado estadounidense.
Este artículo es información general con fines educativos. No constituye asesoría legal ni fiscal, ni una oferta. Cada caso depende de hechos particulares y de la redacción de los documentos: consulte a su abogado en Estados Unidos y a su asesor en su país.
Un solo equipo, el problema completo
Que sea complejo no es el problema. Que quede sin atender, sí.
Todo lo anterior es información general. Su respuesta depende de su país, de cómo esté la titularidad y de hechos que un profesional debe confirmar. Nosotros medimos la exposición, colocamos el seguro de vida que la financia y coordinamos a los abogados, contadores y fiduciarios con licencia que completan el plan, de modo que un solo equipo responde por el resultado.
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